Ratgeber

Baunebenkosten Bayern 2026: Was Sie neben dem Hauspreis wirklich zahlen

Der Fertighauspreis ist nur ein Teil der Rechnung. Baunebenkosten summieren sich in Bayern typischerweise auf 20–30 % des Grundstückspreises plus 15–25 % des Hauspreises. Wer das nicht einplant, steht am Ende mit einem Kostenschock da. Hier bekommen Sie die Aufschlüsselung, Posten für Posten.

Kosten rund um den Grundstückskauf

Grunderwerbsteuer: 3,5 %

In Bayern liegt die Grunderwerbsteuer bei 3,5 % des notariellen Kaufpreises — einer der niedrigsten Sätze in Deutschland (Nordrhein-Westfalen z. B. 6,5 %). Für ein Grundstück von 100.000 € zahlen Sie also 3.500 € an das Finanzamt. Fällig kurz nach Notartermin.

Achtung bei Paketangeboten: Sind Grundstückskauf und Hausbau miteinander verknüpft — etwa weil der Verkäufer nur zusammen mit einem bestimmten Hausanbieter verkauft oder beide Verträge gemeinsam angeboten werden —, kann das Finanzamt die Grunderwerbsteuer auch auf den Hauspreis erheben. Bei 300.000 € Hauspreis wären das rund 10.500 € zusätzlich. Lassen Sie das im Zweifel vor dem Notartermin von einem Steuerberater prüfen.

Notar und Grundbucheintrag: ca. 1,5–2 %

Notarielle Beurkundung des Kaufvertrags plus Grundbucheintrag kosten zusammen typischerweise 1,5–2 % des Kaufpreises. Für 100.000 € Grundstück: 1.500–2.000 €. Die Beträge sind durch das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) fest geregelt, keine Verhandlungsspielräume.

Maklercourtage (falls über Makler): 3,57 % (inkl. USt)

Achtung: Die seit Dezember 2020 geltende Teilung der Maklerprovision (§§ 656a–656d BGB) gilt nur für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen — nicht für unbebaute Grundstücke. Beim Baugrundstück können Sie als Käufer also weiterhin die volle Provision tragen, üblicherweise 3,57 % (3 % netto + USt) oder mehr. Bei privatem Direktverkauf entfällt sie komplett.

Kosten für Prüfungen und Gutachten

Bodengutachten: 800–2.000 €

Nicht Pflicht, aber dringend empfohlen. Ein Bodengutachten sagt Ihnen, welche Gründung Ihr Haus braucht — und ob Sie eventuell mit teurer Sondergründung rechnen müssen. In Regionen mit Karst (Fränkische Alb), Granit (Fichtelgebirge) oder Bergbau-Historie (Oberpfalz, Selb) besonders wichtig. Kosten liegen typisch bei 800–1.500 € für Standardgrundstücke, bis 2.000 € bei Sonderfällen.

Vermessung: 1.000–2.500 €

Für den Bauantrag braucht Ihr Planer einen Lageplan auf Grundlage des Liegenschaftskatasters, am Hang meist mit Höhenaufnahme des Geländes; vor Baubeginn wird das Haus auf dem Grundstück abgesteckt. Beides übernimmt in der Regel ein Ingenieur- oder Vermessungsbüro. Sind die Grenzen unklar, lohnt vorher eine Grenzvermessung — die führt in Bayern ausschließlich das staatliche Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung durch. Nach Fertigstellung misst dieses Amt Ihr Haus außerdem von Amts wegen ein (Gebäudeeinmessung); die Gebühr zahlen Sie als Eigentümer. Die Kosten hängen von Grundstücksgröße und Aufwand ab.

Baugenehmigung: 300–1.500 €

Die Genehmigungsgebühr richtet sich nach dem Rauminhalt des Hauses und variiert je nach Landkreis. Für ein typisches Einfamilienhaus rechnen Sie mit 500–1.000 € Verwaltungsgebühr beim Bauamt. Dazu kommen die Kosten für die Bauantragsplanung durch ein Architektur- oder Planungsbüro — sie sind nicht im DANWOOD-Festpreis enthalten und werden separat abgerechnet.

Grundstücks-Vorbereitung

Erschließung: 10.000–40.000 €

Wenn Ihr Grundstück nicht voll erschlossen ist (Strom, Wasser, Abwasser, Straße, ggf. Glasfaser), müssen Sie Erschließungsgebühren zahlen. Die Bandbreite ist enorm — in Neubaugebieten oft schon im Grundstückspreis enthalten, bei Solitärgrundstücken schnell über 30.000 €. Klären Sie das VOR dem Kauf beim Bauamt der Gemeinde — auch, ob noch Erschließungsbeiträge offen sind. Erschließung heißt: Straße und Leitungen bis an Ihre Grundstücksgrenze; der Anschluss von dort ins Haus ist ein eigener Posten (siehe Hausanschlüsse). Worauf Sie beim Grundstück außerdem achten sollten, steht in meiner Grundstücks-Checkliste.

Bodenplatte: 25.000–50.000 €

Die Bodenplatte ist bei DANWOOD nicht im Hauspreis enthalten. Ich arbeite mit regionalen Baupartnern zusammen, die die Bodenplatte zum Festpreis liefern. Kosten typischerweise 25.000–35.000 € für Standard, bei Hanglagen oder Sondergründung 40.000–50.000 €. Die vorbereitenden Erdarbeiten sind in diesem Festpreis nicht enthalten (nächster Punkt).

Erdarbeiten: 5.000–15.000 €

Aushub und Abtransport des Bodens, ggf. Wasserhaltung, Baustelleneinrichtung. Die Erdarbeiten sind weder im DANWOOD-Festpreis noch im Bodenplatten-Festpreis der Baupartner enthalten — planen Sie sie als eigenen Posten ein. Muss vorher ein Altbau abgerissen werden, kommen je nach Bausubstanz 15.000–40.000 € Abbruchkosten dazu.

Anschlüsse und Hausanschlussgebühren

Hausanschlüsse: 4.000–10.000 €

Strom, Wasser, Abwasser, ggf. Gas — die einmaligen Anschlussgebühren der Versorger. Manchmal in der Erschließung enthalten, oft nicht — auch beim voll erschlossenen Grundstück fallen sie meist noch an. Nachfragen bei Stadtwerken und Energieversorger. Fragen Sie bei der Gemeinde außerdem, ob beim Bau Beiträge für Wasser und Abwasser nach der Geschossfläche nacherhoben werden; bei bisher unbebauten Grundstücken ist das in Bayern häufig.

Rund ums Haus

Außenanlagen: 15.000–40.000 €

Zufahrt, Terrasse, Wege, Zäune, Grundstücksgestaltung — nicht im Hauspreis. Wer nur das Notwendigste macht (Zufahrt asphaltieren, Wege pflastern, Terrasse aus Betonplatten): 15.000–20.000 €. Wer aufwändigere Landschaftsgestaltung wünscht (Steinmauern, Bewässerung, Sichtschutz): 30.000–40.000 €.

Küche und Möbel: variabel

Nicht im Fertighauspreis enthalten, gehören aber zur ehrlichen Gesamtkalkulation. Für eine solide Küche rechnen Sie 15.000–25.000 €, für Möbel bei komplettem Neubezug 20.000–40.000 € (viele Bauherren nehmen aber Vorhandenes mit).

Beleuchtung: 3.000–8.000 €

Deckenleuchten, Wandlampen, Außenbeleuchtung sind bei schlüsselfertigen Häusern typischerweise nicht enthalten — nur die Anschlüsse. Kalkulieren Sie einen mittleren vierstelligen Betrag.

Welche Förderung Sie nutzen können

KfW-Kredit „Klimafreundlicher Neubau“ (297/298): Ein DANWOOD-Haus wird serienmäßig als Effizienzhaus 40 gebaut. Für einen zinsverbilligten KfW-Kredit von bis zu 100.000 € pro Wohneinheit (Stufe „Klimafreundliches Wohngebäude“) verlangt die KfW zusätzlich eine Ökobilanz, die den Treibhausgas-Grenzwert einhält, und eine Heizung ohne Öl, Gas oder Biomasse — beides bestätigt ein Energieeffizienz-Experte, den Sie selbst und unabhängig vom Hersteller beauftragen. Mit QNG-Zertifikat (Stufe „Klimafreundliches Wohngebäude – mit QNG“) sind bis zu 150.000 € möglich. Einen Tilgungszuschuss sieht das Programm nicht vor; den Kredit beantragen Sie über Ihre Hausbank.

Die QNG-Zertifizierung ist optional und wird per Zielvereinbarung im Bauvertrag festgelegt; die Kosten für Auditor und Zertifizierung nenne ich Ihnen im persönlichen Angebot. Für QNG spricht vor allem die unabhängig geprüfte Qualität nach staatlichen Kriterien — Schadstoffe, Holzherkunft, Ökobilanz. Beim späteren Verkauf können Sie belegen, dass Ihr Haus diese Anforderungen erfüllt. Außerdem steigt der KfW-Kreditrahmen um bis zu 50.000 €. Die aktuellen KfW-Konditionen und einen Rechner für Ihre Finanzierung finden Sie im QNG-Ratgeber.

Förderung für Familien: Das Baukindergeld des Bundes und das bayerische Baukindergeld Plus sind ausgelaufen. Für Familien mit Kindern gibt es aber zwei Alternativen: den KfW-Kredit „Wohneigentum für Familien“ (300) mit denselben technischen Voraussetzungen wie oben und das Bayerische Zinsverbilligungsprogramm der BayernLabo, das seit 2026 einen Kinderzuschuss von 5.000 € je Kind enthält. Für beide gelten Einkommensgrenzen. Einzelne Gemeinden bieten außerdem Familienzuschüsse für den Grundstückskauf — fragen Sie bei Ihrer Gemeinde nach. Welche Kombination für Sie passt, klären wir gemeinsam mit Ihrer Bank.

Beispielrechnung: DANWOOD-Fertighaus in Nordbayern

Für ein Standard-Projekt (Einfamilienhaus, 140 m² Wohnfläche, mittleres Nordbayern-Grundstück 600 m² für ca. 100.000 €):

• Grunderwerbsteuer 3,5 %: 3.500 €
• Notar/Grundbuch: 1.800 €
• Vermessung + Bodengutachten: 2.500 €
• Baugenehmigung (Gebühr, ohne Bauantragsplanung): 800 €
• Erschließung (mittleres Szenario): 20.000 €
• Erdarbeiten (Aushub, Baustelleneinrichtung): 8.000 €
• Bodenplatte: 30.000 €
• Hausanschlüsse: 6.000 €
• Außenanlagen (Basic): 20.000 €

Baunebenkosten in diesem Beispiel: ca. 92.600 € — zusätzlich zum Grundstückspreis von 100.000 € und zum DANWOOD-Festpreis (den Sie individuell mit mir besprechen). Noch nicht eingerechnet: die Bauantragsplanung durch das Architektur- oder Planungsbüro (wird separat abgerechnet), eine Maklerprovision (hier ist ein privater Kauf angenommen) sowie Küche, Möbel und Beleuchtung.

Wichtig: Diese Rechnung ist ein Beispiel. Ihre reale Kalkulation kann deutlich abweichen — vor allem Erschließung, Erdarbeiten, Bodenplatte und Außenanlagen sind lokal sehr unterschiedlich. Ich rechne Ihnen das kostenlos konkret für Ihr Grundstück durch.

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Weiterlesen: Grundstück kaufen: die Checkliste · So läuft der Hausbau ab · QNG-Siegel & KfW-Förderung

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Schicken Sie mir die Eckdaten Ihres Vorhabens — ich mach Ihnen bis morgen eine ehrliche Rechnung.