Ratgeber

Baunebenkosten Bayern 2026: Was Sie neben dem Hauspreis wirklich zahlen

Der Fertighauspreis ist nur ein Teil der Rechnung. Baunebenkosten summieren sich in Bayern typischerweise auf 15–25 % des Grundstückspreises plus 10–20 % des Hauspreises. Wer das nicht einplant, steht am Ende mit einem Kostenschock da. Hier bekommen Sie die Aufschlüsselung, die die meisten Verkaufsgespräche verschweigen.

Kosten rund um den Grundstückskauf

Grunderwerbsteuer: 3,5 %

In Bayern liegt die Grunderwerbsteuer bei 3,5 % des notariellen Kaufpreises — einer der niedrigsten Sätze in Deutschland (Nordrhein-Westfalen z. B. 6,5 %). Für ein Grundstück von 100.000 € zahlen Sie also 3.500 € an das Finanzamt. Fällig kurz nach Notartermin.

Notar und Grundbucheintrag: ca. 1,5–2 %

Notarielle Beurkundung des Kaufvertrags plus Grundbucheintrag kosten zusammen typischerweise 1,5–2 % des Kaufpreises. Für 100.000 € Grundstück: 1.500–2.000 €. Die Beträge sind durch die Kostenordnung fest geregelt, keine Verhandlungsspielräume.

Maklercourtage (falls über Makler): 3,57 % (inkl. USt)

Seit Dezember 2020 gilt in Deutschland: Der Verkäufer trägt mindestens die Hälfte der Maklerprovision. Falls Sie über einen Makler kaufen, sind das für den Käufer üblicherweise 3,57 % (3 % netto + USt). Bei privatem Direktverkauf entfällt das komplett.

Kosten für Prüfungen und Gutachten

Bodengutachten: 800–2.000 €

Nicht Pflicht, aber dringend empfohlen. Ein Bodengutachten sagt Ihnen, welche Gründung Ihr Haus braucht — und ob Sie eventuell mit teurer Sondergründung rechnen müssen. In Regionen mit Karst (Fränkische Alb), Granit (Fichtelgebirge) oder Bergbau-Historie (Oberpfalz, Selb) besonders wichtig. Kosten liegen typisch bei 800–1.500 € für Standardgrundstücke, bis 2.000 € bei Sonderfällen.

Vermessung: 1.000–2.500 €

Amtliche Grenzvermessung und Höhenvermessung sind Voraussetzung für den Bauantrag. Meistens durch öffentlich bestellte Vermessungsingenieure. Kosten hängen von Grundstücksgröße und Aufwand ab.

Baugenehmigung: 300–1.500 €

Die Genehmigungsgebühr richtet sich nach dem Rauminhalt des Hauses und variiert je nach Landkreis. Für ein typisches Einfamilienhaus rechnen Sie mit 500–1.000 € Verwaltungsgebühr beim Bauamt.

Grundstücks-Vorbereitung

Erschließung: 10.000–40.000 €

Wenn Ihr Grundstück nicht voll erschlossen ist (Strom, Wasser, Abwasser, Straße, ggf. Glasfaser), müssen Sie Erschließungsgebühren zahlen. Die Bandbreite ist enorm — in Neubaugebieten oft schon im Grundstückspreis enthalten, bei Solitärgrundstücken schnell über 30.000 €. Klären Sie das VOR dem Kauf beim Bauamt der Gemeinde.

Bodenplatte: 25.000–50.000 €

Die Bodenplatte ist bei DANWOOD nicht im Hauspreis enthalten. Wir arbeiten mit regionalen Baupartnern zusammen, die die Bodenplatte zum Festpreis liefern. Kosten typischerweise 25.000–35.000 € für Standard, bei Hanglagen oder Sondergründung 40.000–50.000 €.

Erdarbeiten und Abbrucharbeiten: 5.000–15.000 €

Aushub, Wasserhaltung, Baustelleneinrichtung. Wenn ein Altbau abgerissen werden muss: zusätzlich 15.000–40.000 € Abbruchkosten je nach Bausubstanz.

Anschlüsse und Hausanschlussgebühren

Hausanschlüsse: 4.000–10.000 €

Strom, Wasser, Abwasser, ggf. Gas — die einmaligen Anschlussgebühren der Versorger. Manchmal in der Erschließung enthalten, oft nicht. Nachfragen bei Stadtwerken und Energieversorger.

Rund ums Haus

Außenanlagen: 15.000–40.000 €

Zufahrt, Terrasse, Wege, Zäune, Grundstücksgestaltung — nicht im Hauspreis. Wer nur das Notwendigste macht (Zufahrt asphaltieren, Wege pflastern, Terrasse aus Betonplatten): 15.000 €. Wer aufwändigere Landschaftsgestaltung wünscht (Steinmauern, Bewässerung, Sichtschutz): 30.000–40.000 €.

Küche und Möbel: variabel

Nicht im Fertighauspreis enthalten, gehören aber zur ehrlichen Gesamtkalkulation. Für eine solide Küche rechnen Sie 15.000–25.000 €, für Möbel bei komplettem Neubezug 20.000–40.000 € (viele Bauherren nehmen aber Vorhandenes mit).

Beleuchtung: 3.000–8.000 €

Deckenleuchten, Wandlampen, Außenbeleuchtung sind bei schlüsselfertigen Häusern typischerweise nicht enthalten — nur die Anschlüsse. Kalkulieren Sie einen mittleren vierstelligen Betrag.

Was Sie zurückbekommen: KfW-Förderung

KfW-40 mit QNG-Nachweis: Bis zu 150.000 € zinsgünstiger Kredit mit Zinssatz deutlich unter Marktniveau — plus Tilgungszuschuss. Die genauen Konditionen richten sich nach dem aktuellen KfW-Programm. Ein DANWOOD-Haus erreicht KfW-40 serienmäßig, QNG ist eine kostenpflichtige Zertifizierung, die sich fast immer rechnet.

Baukindergeld+: Auf Bundesebene ausgelaufen, aber einzelne bayerische Kommunen bieten weiterhin Familienzuschüsse für den Grundstückskauf. Fragen Sie bei Ihrer Gemeinde nach.

Beispielrechnung: DANWOOD-Fertighaus in Nordbayern

Für ein Standard-Projekt (Einfamilienhaus, 140 m² Wohnfläche, mittleres Nordbayern-Grundstück 600 m² für ca. 100.000 €):

• Grundstück: 100.000 €
• Grunderwerbsteuer 3,5 %: 3.500 €
• Notar/Grundbuch: 1.800 €
• Vermessung + Bodengutachten: 2.500 €
• Baugenehmigung: 800 €
• Erschließung (mittleres Szenario): 20.000 €
• Bodenplatte: 30.000 €
• Hausanschlüsse: 6.000 €
• Außenanlagen (Basic): 20.000 €

Baunebenkosten gesamt: ca. 84.600 € — plus der DANWOOD-Fertighaus-Festpreis (den Sie individuell mit mir besprechen).

Wichtig: Diese Rechnung ist ein Beispiel. Ihre reale Kalkulation kann deutlich abweichen — vor allem Erschließung, Bodenplatte und Außenanlagen sind lokal sehr unterschiedlich. Ich rechne Ihnen das kostenlos konkret für Ihr Grundstück durch.

Konkrete Kostenrechnung anfordern

Weiterlesen: Grundstück kaufen: die Checkliste · So läuft der Hausbau ab · QNG-Siegel & KfW-Förderung

Ihre Kalkulation konkret durchrechnen?

Schicken Sie mir die Eckdaten Ihres Vorhabens — ich mach Ihnen bis morgen eine ehrliche Rechnung.